Sie möchten als Arzt in Immobilien investieren? Indem Sie eine Anlegerwohnung kaufen, können Sie ein zusätzliches Einkommen durch Mieteinnahmen generieren. Doch bevor Sie sich für den Kauf entscheiden, sollten Sie über wichtige Kauffaktoren, Vorteile und potenzielle Risiken dieser Investition Bescheid wissen. In unserem Beitrag finden Sie alle relevanten Informationen, die Sie als Arzt beachten sollten, wenn Sie eine Anlegerwohnung kaufen möchten.
Als Einstieg: Was ist eine Anlegerwohnung?
Eine Anlegerwohnung ist eine Wohnung, die gekauft wird, um sie als Renditeobjekt zu vermieten. Sie ist eine Investition, die auf langfristige Einnahmen abzielt.
Eine Anlegerwohnung funktioniert wie jede andere Mietwohnung. Sie kaufen eine Wohnung, vermieten sie an einen oder mehrere Mieter und erhalten regelmäßige Mieteinnahmen. Der Betrag, den Sie monatlich einnehmen, sollte höher sein als die monatlichen Kosten (Hausverwaltung, Instandhaltung, Steuern, Versicherungen etc.), um Gewinn zu machen.
Anlegerwohnung: Abgrenzung zu Eigentums- und Vorsorgewohnung
Anlegerwohnung - Eigentumswohnung
Eine Anlegerwohnung wird mit dem Ziel gekauft, sie anschließend zu vermieten. Der Eigentümer der Anlegerwohnung ist in erster Linie ein Investor und weniger ein Bewohner der Wohnung.
Eine Eigentumswohnung hingegen wird in der Regel gekauft, um vom Eigentümer selbst genutzt zu werden. Der Eigentümer kauft die Wohnung, um darin zu wohnen, und nicht, um sie zu vermieten. Natürlich kann eine Eigentumswohnung auch vermietet werden, aber in der Regel handelt es sich dabei um eine vorübergehende Situation.
Anlegerwohnung - Vorsorgewohnung
Obwohl in der Umgangssprache oft synonym verwendet, haben Anlegerwohnungen und Vorsorgewohnungen ursprünglich unterschiedliche Ziele. Anlegerwohnungen waren in erster Linie darauf ausgerichtet, das investierte Kapital zu erhalten, während Vorsorgewohnungen in erster Linie darauf abzielten, eine Rendite durch die Vermietung zu erzielen.
Das spricht für eine Anlegerwohnung
#1 Passives Einkommen
Eine Anlegerwohnung kann langfristig stabile Einnahmen generieren, da Mieteinnahmen regelmäßig fließen und eine gewisse Planbarkeit bieten. Dies kann auch in Zeiten von wirtschaftlicher Instabilität ein Vorteil sein.
#2 Wertsteigerung
Eine Anlegerwohnung kann langfristig an Wert gewinnen. Insbesondere in Regionen mit hoher Nachfrage an Wohnraum, steigen die Immobilienpreise stetig und Sie können von höheren Renditen profitieren.
Beachten Sie nämlich folgendes: Wenn der Wert der Immobilie steigt, steigt auch der Wert Ihrer Investition.
#3 Steuervorteile
Als Eigentümer einer Anlegerwohnung können Ärzte und Ärztinnen von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren. Wenn Sie eine Anlegerwohnung kaufen, werden Sie laut Umsatzsteuergesetz (UStG) als Unternehmer angesehen. Wenn Sie eine Anlegerwohnung kaufen, werden Sie laut Umsatzsteuergesetz (UStG) als Unternehmer angesehen. Das bedeutet, dass Sie die Anlegerwohnung zum Nettopreis erwerben. Sobald die Wohnung vermietet ist, haben Sie Anspruch darauf, die Vorsteuer (20% des Kaufpreises) vom Finanzamt zurückzuerhalten.
Möchten Sie nach Kauf die Wohnung selbst bewohnen, sollte Ihnen eines bewusst sein: Beziehen Sie die Wohnung innerhalb von 20 Jahren nach Kauf, müssen Sie die erhaltene Vorsteuer wieder an das Finanzamt retournieren. Erst nach Ablauf der 20 Jahre können Sie die Wohnung selbst nutzen, ohne eine Rückzahlung an das Finanzamt befürchten zu müssen.
Ein weiterer Vorteil bei der Anlegerwohnung: Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Renovierungen können Sie als Werbungskosten geltend machen. Außerdem können Sie die Zinsen auf Ihre Finanzierungskosten von der Steuer absetzen.
#4 Streuung des Vermögens
Eine Anlegerwohnung ist eine gute Möglichkeit, Ihr Vermögen zu diversifizieren. Sie investieren in einen Sachwert, der in der Regel weniger von Schwankungen betroffen ist. Im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Fonds, die auf den Finanzmärkten gehandelt werden, hängt der Wert der Anlegerwohnung nicht unmittelbar von der Entwicklung der Märkte ab.
#5 Vorsorge für Kinder
Eine Anlegerwohnung zu kaufen, kann auch für Ihre Kinder von Vorteil sein:
- Vorsorge: Eine Anlegerwohnung kann als Vorsorge für die Zukunft Ihrer Kinder dienen. Indem Sie das Eigentum an Ihre Kinder vererben, können diese die Wohnung weitervermieten und ebenfalls ein passives Einkommen generieren.
- Wohnraum: Wenn der Kauf der Anlegerwohnung mehr als 20 Jahre her ist, kann die Wohnung Ihren Kindern als Eigenheim dienen. Ebenso können Ihre Kinder auch vor Ablauf der 20 Jahres-Frist in Ihrer Anlegerwohnung wohnen. In diesem Fall müssen Sie aber dem Finanzamt einen gültigen Mietvertrag vorlegen. Ansonsten wird eine Rückzahlung der Vorsteuer fällig.
Das spricht gegen eine Anlegerwohnung
#1 Langfristige Investition
Einer der Hauptnachteile einer Anlegerwohnung ist, dass das gebundene Kapital nicht so leicht verfügbar ist. Im Gegensatz zu anderen Anlageformen, wie beispielsweise Aktien und Fonds.
Wenn Sie aus persönlichen Gründen (Schulden, Scheidung etc.) gezwungen sind, die Anlegerwohnung zu verkaufen, kann sich der schnelle Verkauf schwierig gestalten. Denn eine Anlegerwohnung schnell und einfach wieder zu Geld zu machen ist nicht so einfach, wie manch einer denkt.
Der Verkaufsprozess einer Immobilie kann langwierig und mit hohen Kosten verbunden sein, insbesondere wenn es zu einem ungünstigen Zeitpunkt geschieht, z.B. in einer Zeit, in der es eine hohe Angebotsüberhängung auf dem Markt gibt.
#2 Hoher Kapitalaufwand
Im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Fonds oder ETFs erfordert der Kauf einer Anlegerwohnung einen hohen Kapitalaufwand.
Im Wesentlichen gelten bei einem Kauf einer Anlegerwohnung dieselben Anforderungen wie beim Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung. Wenn Sie als Arzt oder Ärztin eine Finanzierung bei einer Bank beantragen möchten, müssen Sie in der Regel Eigenmittel in Höhe von 10 % bis 30 % des Kaufpreises zur Verfügung stellen.
Zusätzlich müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen:
- Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5% des Kaufpreises
- Kosten für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch, welche 1,1% des Kaufpreises betragen
- Ausgaben für den Notariatsakt, der den Kaufvertrag beglaubigt
In den meisten Fällen fallen für den Kauf einer Anlegerwohnung auch noch weitere Kosten an, wie beispielsweise Anwalts- oder Notariatskosten für die Erstellung des Kaufvertrags und die treuhänderische Abwicklung sowie Maklergebühren.
#3 Leerstand der Wohnung
Grundsätzlich kaufen Investoren eine Anlegerwohnung mit einem Ziel: Gewinnerzielung. Eine Anlegerwohnung kann aber auch zur finanziellen Belastung werden, wenn kein passender Mieter gefunden wird. In diesem Fall müssen Sie monatlich Geld in die Wohnung stecken, um für die laufenden Betriebskosten und die Rückstellungen für Reparaturen und Instandhaltungen aufzukommen. Ohne, dass Sie dabei Mieteinnahmen generieren.
Sie können jedoch das Risiko eines Leerstands minimieren, indem Sie die richtige Anlegerwohnung auswählen. Beim Kauf einer Wohnung sollten Ärzte und Ärztinnen einige Faktoren beachten. Mehr dazu lesen Sie im Abschnitt: "Welche Faktoren müssen Sie beim Kauf einer Anlegerwohnung beachten?"
#4 Verantwortung als Eigentümer und Vermieter
Als Eigentümer und Vermieter einer Anlegerwohnung sind Sie verpflichtet, die Wohnung und die Wohnanlage im Stand zu halten. Das heißt: Sie müssen alle anfallenden Reparaturen und Sanierungsarbeiten finanzieren, was ein erheblicher Kostenfaktor sein kann.
#5 Renditeerwartung und Verfügbarkeit
In einigen Teilen Österreichs wird es zunehmend schwieriger, eine geeignete Anlegerwohnung zu finden, die ein angemessenes Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen aufweist.
Die Verfügbarkeit von Anlegerwohnungen ist begrenzt, da viele Projekte von institutionellen Investoren aufgekauft werden. Dadurch steigen die Preise der verbleibenden Anlegerwohnungen, und es entsteht ein wachsender Konkurrenzkampf unter den Investoren.
Für wen lohnt es sich also, eine Anlegerwohnung zu kaufen?
Eine Anlegerwohnung ist eine geeignete Investition für Ärzte und Ärztinnen, die über genügend Eigenkapital verfügen und nach einer Möglichkeit suchen, ihr Kapital zu diversifizieren und durch Mieteinnahmen ihr Vermögen zu vermehren.
Achten Sie generell darauf, dass Sie Ihr Kapital auf verschiedene Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Immobilien und Gold verteilen.
Ein gut gemeinter Tipp: Verzichten Sie auf klassische Sparformen. Sparbücher, Bausparer und Co erzielen nur mehr geringe Rendite. Investieren Sie besser einen Teil Ihres Vermögens in Sachwerte, wie Aktien und Immobilien. Falls Sie Aktien als zu riskant empfinden, können Immobilieninvestments, wie Anlegerwohnung und Bauherrenmodell, die passende Investition für Sie sein.
Welche Faktoren müssen Sie beim Kauf einer Anlegerwohnung beachten?
Beim Kauf einer Anlegerwohnung gibt es verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, einschließlich:
Standort
Eine gute Lage ist entscheidend für eine erfolgreiche Vermietung und Wertsteigerung. In puncto Standort achten Sie auf folgendes:
- Nachfrage: Achten Sie darauf, dass am Standort der Wohnung, eine rege Nachfrage nach Wohnraum herrscht. Je höher die Nachfrage, desto eher können Sie die Wohnung zu einem angemessenen Mietpreis und schnell vermieten.
- Lage: Eine gute Lage hat erhebliche Auswirkungen auf den Wert der Immobilien. Achten Sie darauf, dass die Wohnung in einem attraktiven, ruhigen Viertel liegt, das gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden ist und in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten, medizinischen Einrichtungen, Freizeitmöglichkeiten etc. liegt.
- Entwicklungspotenzial: Prüfen Sie, ob es in der Umgebung Pläne für neue Infrastrukturprojekte oder andere Entwicklungen gibt, die den Wert der Immobilie steigern könnten. Die langfristige, positive Entwicklung der Region ist mitunter ursächlich dafür, ob Ihre Investition langfristig Gewinne erzielt.
Vermietbarkeit
Bevor Sie eine Anlegerwohnung kaufen, sollten Sie genaue Informationen über die Wohneinheiten in der unmittelbaren Nähe einholen.
Wie hoch ist die Leerstandsquote? Wenn es viele leerstehende Wohnungen gibt, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass die Wohngegend für Mieter weniger attraktiv ist.
Zustand der Wohnung
Generell ist es empfehlenswert, eine Anlegerwohnung in einem guten Zustand zu erwerben, da dadurch zukünftige Instandhaltungskosten minimiert werden können und die Vermietbarkeit der Wohnung erleichtert wird.
Achten Sie als potenzieller Käufer auf mögliche Mängel und Schäden, die die Bausubstanz oder die Ausstattung betreffen.
Sie dürfen nämlich nicht vergessen, dass Sie in Ihrer Funktion als Eigentümer und Vermieter für die Erhaltung der Wohnung verantwortlich sind. Sie müssen für alle anfallende Reparaturen und Sanierungsarbeiten finanziell aufkommen. Achten Sie daher auf das Baujahr und den allgemeinen Zustand des Gebäudes.
Je älter die Wohnung, desto eher werden Sie regelmäßig für Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen aufkommen müssen. Der bauliche Zustand wirkt sich auch auf die Energiekosten aus.
Vermeiden Sie eine Anlegerwohnung zu kaufen, die einen hohen Energieausweis hat. Die Gesamtkosten sind für den Mieter entscheidend. So wird auch der Energieverbrauch mehr und mehr ein Thema. Hohe Betriebskosten schrecken potenzielle Mieter ab und führen zu einer schlechteren Vermietbarkeit der Wohnung und einer generellen Wertminderung.
Vorsicht bei der Entscheidung ob Altbau- oder Neubauwohnung! Prinzipiell eignen sich sowohl Neubau- als auch Altbauwohnungen als Anlegerwohnungen. In der Regel sind aber Neubauwohnungen bei Investoren beliebter. Aus einem einfachen Grund: Der Mietzins ist frei vereinbar. Hingegen unterliegen Wohnungen im Altbau häufig bestimmten Grenzen des Mietrechts.
Mietpreis
Der Mietpreis ist ein entscheidender Faktor beim Kauf einer Anlegerwohnung, da er direkten Einfluss auf die Rentabilität der Investition hat.
Überprüfen Sie daher die aktuellen Mietpreise in der näheren Umgebung, um sicherzustellen, dass Sie eine realistische Rendite erzielen können.
Wenn der Mietpreis zu niedrig ist, kann es schwierig sein, die monatlichen Kosten der Investition zu decken, wie beispielsweise die Kreditraten, die laufenden Betriebskosten und die Rückstellungen für Reparaturen und Instandhaltungen. In diesem Fall würde die Investition unrentabel werden.
Finanzierung
Die Finanzierung einer Anlegerwohnung erfordert sorgfältige Planung und Überlegung. Hier sind einige Aspekte, die Sie beachten sollten:
- Eigenkapital: Eine Anlegerwohnung zu finanzieren erfordert in der Regel eine hohe Eigenkapitalquote. Daher sollten Sie sicherstellen, dass Sie über genügend Eigenkapital verfügen, um eine Anzahlung zu leisten und eventuelle Nebenkosten wie Maklergebühren oder Grunderwerbsteuer zu decken.
- Finanzierungsart: Es gibt verschiedene Finanzierungsarten, die Ärzte und Ärztinnen bei der Finanzierung einer Anlegerwohnung in Betracht ziehen können. Eine Möglichkeit ist ein klassischer Bankkredit. Hier sollten Sie sich im Vorfeld über die verschiedenen Angebote informieren und gegebenenfalls auch einen unabhängigen Finanzberater hinzuziehen.
- Tilgung: Die Tilgung ist ein wichtiger Faktor bei der Finanzierung einer Anlegerwohnung. Eine hohe Tilgung führt zwar zu einer schnelleren Rückzahlung des Kredits, kann aber auch zu einer höheren monatlichen Belastung führen. Eine niedrigere Tilgung hingegen führt zu einer geringeren monatlichen Belastung, verlängert aber die Laufzeit des Kredits und erhöht letztendlich die Gesamtkosten.
- Laufzeit: Eine längere Laufzeit führt zu niedrigeren monatlichen Raten, erhöht aber die Gesamtkosten aufgrund der längeren Laufzeit. Eine kürzere Laufzeit führt zu höheren monatlichen Raten, aber zu niedrigeren Gesamtkosten.
Anlegerwohnung kaufen: Lassen Sie sich besser bei der Objektwahl unterstützen
Abschließend lässt sich sagen, dass eine Anlegerwohnung eine vielversprechende Investitionsmöglichkeit sein kann, um langfristig Vermögen aufzubauen und passives Einkommen zu generieren. Es ist jedoch wichtig, dass Ärzte und Ärztinnen die Risiken und Herausforderungen einer solchen Investition verstehen. Überstürzen Sie daher keinen Kauf!
Prüfen Sie sorgfältig die verschiedenen Faktoren, wie zum Beispiel die Lage, die Leerstandsquote und die Instandhaltungskosten.
Am besten lassen Sie die potenziellen Wohnungen von einem unabhängigen Experten prüfen. Er ist in der Lage, die wesentlichen Faktoren wie die Lage, Infrastruktur, den baulichen Zustand und andere Aspekte zu bewerten und insbesondere zu prüfen, ob der Kaufpreis im angemessenen Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen steht.
Bei benefit stellen wir Ihnen einen externen Immobilien-Sachverständigen zur Verfügung. Er prüft die Objekte und stellt sicher, dass das Investment auch wirklich erfolgsversprechend ist.
Bitte beachten Sie aber, dass eine Anlegerwohnung nicht für jeden die beste Investition ist. Es ist ratsam, sich auch über andere Immobilieninvestitionen (Bauherrenmodell, Mixed-Use-Immobilien etc.) zu informieren und abzuwägen, welche Anlagestrategie am besten zu Ihren langfristigen finanziellen Zielen passt.
Falls Sie unsicher sein sollten, ob eine Anlegerwohnung die passende Investition für Sie ist, kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch. So können Sie sichergehen, ob eine Anlegerwohnung die richtige Beimischung in Ihrem Portfolio ist oder ob sich eine andere Anlageform besser eignet.
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