Beim Bauherrenmodell Steuervorteile als Arzt nutzen!

Sie haben als Arzt schon öfters gehört, dass Sie beim Bauherrenmodell Steuervorteile nutzen können, um ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen zu generieren?

Kein leeres Versprechen, wenn Sie wissen, worauf es beim Bauherrenmodell ankommt. Wie genau ein Bauherrenmodell funktioniert, ob Ärzte beim Bauherrenmodell Steuervorteile nutzen können und warum der Herbst die ideale Jahreszeit für ein Investment ist?

In unserem ausführlichen Beitrag beantworten Ihnen die Spezialisten von benefit consulting diese und weitere Fragen.

Bauherrenmodell: Einfach erklärt

Bei einem Bauherrenmodell werden Sie als Arzt Miteigentümer eines Immobilienprojekts. Beim klassischen Bauherrenmodell erwerben Sie keine einzelne Wohnung, sondern Anteile am Gebäude. Je mehr Sie investieren, desto mehr Anteile erhalten Sie. Eine Ausnahme stellt das Bauherrenmodell mit Wohnungszuweisung dar. Hier erwerben Sie eine konkrete Wohnung (mehr dazu erfahren Sie weiter unten im Blogbeitrag), Mit Ihrem Investment werden Sie als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Beim Immobilienprojekt an sich gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten:

• Ein Grundstück wird gekauft, auf dem ein gänzlich neuer Wohnblock errichtet wird
• Ein Grundstück mit Altbestand wird erworben und anschließend saniert

Mit dem Geld der Anleger und staatlicher Fördermittel wird das Gebäude errichtet bzw. saniert. Mit Fertigstellung werden die Wohneinheiten vermietet und die Investoren erhalten entsprechend Ihrer Kapitaleinlage anteilig ihre Erträge aus dem Mietenpool ausbezahlt. Bei einem Bauherrenmodell müssen Sie als Investor nicht zwingend in Wohnungsprojekte investieren.

Es gibt auch die Möglichkeit in gemischte Objekte zu investieren (sog. Mixed-Use-Immobilien). Hier werden Immobilien geschaffen, die verschiedene Branchen in einem Komplex kombinieren. Z.B.: Ein Gebäude, das neben Wohnungen für Privatpersonen, auch Bürogebäude, Gewerbefläche etc. beherbergt.

Das Investment in ein Bauherrenmodell ist die ideale Möglichkeit für Sie als Privatperson, in Immobilien zu investieren und dabei von Steuervorteilen zu profitieren.

Bauherrenmodell: Welche Steuervorteile bringt es Ihnen als Arzt?

Bauherrenmodell Steuervorteile - #1 Vorsteuerabzug

Investieren Sie in ein Bauherrenmodell, treten Sie als "Bauherr" auf. In dieser Position gelten Sie als Unternehmer im Sinne des § 1 UGB. Diese Unternehmereigenschaft berechtigt Sie auch zum Vorsteuerabzug. Somit können Sie sich die 20 % Umsatzsteuer des Kaufpreises und der Baukosten als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Voraussetzung ist,

• dass eine Vermietungsabsicht besteht. Die Immobilie muss mit der Absicht erworben werden, sie anschließend zu vermieten.
• innerhalb von 20 Jahren muss ein Gewinn erzielt werden. Das heißt: Alle Kosten, die mit dem Erwerb entstanden sind, müssen gedeckt sein. Dies muss dem Finanzamt vorgelegt werden, ansonsten wird Ihnen "Liebhaberei" vorgeworfen. Lesen Sie mehr dazu bei den Risiken eines Bauherrenmodells.

Bauherrenmodell Steuervorteile - #2 Werbungskosten sind absetzbar

Mit der Beteiligung an einem Bauherrenmodell können Investoren zahlreichen Aufwendungen als Werbekosten geltend machen. Dazu gehören:

• Honorare für Steuerberater, Notare und anderweitige Beratungskosten
• Die Zinsen für den Kredit (insofern Sie eine Finanzierung für das Investment abgeschlossen haben)
• Gebühren der Baubetreuung

Bauherrenmodell Steuervorteile - #3 Beschleunigte Abschreibung

Das Bauherrenmodell unterliegt einer Sonderabschreibung. Bei der beschleunigten Abschreibung können Bau- und Baunebenkosten innerhalb von 15 Jahren abgeschrieben werden (sog. 15tel Abschreibung). Im Regelfall können bei Immobilien jährlich nur 1,5% des Gebäudewerts abgeschrieben werden. Somit dauert es ca. 67 Jahre, bis die Immobilie zur Gänze abgeschrieben ist.

Da Sie bei der herkömmlichen Abschreibung immer nur einen geringen Betrag pro Jahr abschreiben können, erwirtschaften Sie aus der Vermietung einen Gewinn, den Sie aber auch versteuern müssen. Bei der 15tel Abschreibung ergibt sich hingegen folgendes Bild: Sie schreiben die Kosten innerhalb von 15 Jahren ab. Dementsprechend hoch sind Ihre Ausgaben pro Jahr. Steuerlich gesehen höher als Ihre Einnahmen. Sie erzielen somit einen steuerlichen Verlust. Diesen Verlust können Sie mit Ihrem sonstigen Einkommen gegenrechnen, was zu einer Verringerung der Einkommenssteuer am Jahresende führen kann.

Wer kann die Steuervorteile eines Bauherrenmodells nutzen?

Hier sei gesagt: Ein Bauherrenmodell ist kein Investment, das jeder abschließen kann und sollte. Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell rentiert sich nur, wenn Sie über ein hohes Einkommen verfügen. Denn je höher die Steuerklasse, desto attraktiver wird das Investment. Grundsätzlich lassen sich beim Bauherrenmodell Steuervorteile erzielen ab einer Einkommenssteuerklasse von 48 %. Dies entspricht einem Einkommen ab ca. 60.000 € brutto pro Jahr.

Der maximale, steuerliche Effekt kann beim Bauherrenmodell erzielt werden, wenn sich der Investor in der höchsten Steuerstufe befindet.

Damit Sie wissen, in welcher Einkommenssteuerklasse Sie mit Ihrem Einkommen liegen, haben wir eine Tabelle für Sie erstellt.

Quelle: https://www.derstandard.at/story/2000126722584/gehalt-wie-viel-verdienen-aerzte

Wichtig hierbei: Es zählt nicht nur das Einkommen, das Sie aus Ihrer Tätigkeit als Arzt erzielen. Sie müssen sämtliche Einnahmen (z.B.: wenn Sie eine Wohnung vermieten oder ähnliches) zusammenzählen!

Ein weiterer Faktor, der nicht jeden zum idealen Anleger für ein Bauherrenmodell macht: Die Langfristigkeit der Investition. Da ein frühzeitiger Verkauf nur mit finanziellen Verlusten einhergeht, müssen Sie vor Abschluss absolut sicher sein, dass Sie das investierte Kapital nicht in den kommenden 20 Jahren brauchen.

Nur wenn Sie über ausreichend Rücklagen verfügen, ist ein Bauherrenmodell zu empfehlen. Aufgrund dieser zwei Faktoren (hohes Einkommen & erforderliche Rücklagen) ist dieses Immobilieninvestment vor allem bei Ärzten, Freiberuflern und Unternehmern beliebt, die über ein hohes Einkommen verfügen und gezielt und strukturiert in Immobilien investieren möchten.

Neben Steuervorteilen: Welche Vorteile bietet Ihnen ein Bauherrenmodell zusätzlich?

Bauherrenmodell Vorteil #1 - Arbeitsfreies Einkommen

Mit dem Investment in ein Bauherrenmodell sind Sie rechtlich gesehen ein "Bauherr". Als Arzt haben Sie einen Fulltime-Job. Eine Baustelle koordinieren, Mieter suchen oder sich um die Instandhaltung der Wohnanlage kümmern? Dinge, für die Ihnen in den meisten Fällen die notwendige Zeit fehlen wird.

Das Bauherrenmodell hat somit für Investoren mit zeitintensivem Beruf einen großen Vorteil: Sie selbst müssen keine Arbeitsleistung in das Immobilienprojekt einbringen. Sie generieren somit ein regelmäßiges Zusatzeinkommen, während ein professionelles Immobilienmanagement für Sie folgende Arbeiten übernimmt:

• Auswahl der richtigen Immobilie (anhand wichtiger Kriterien: Objektslage, Vermietbarkeit, Infrastruktur)
• Förderungsabwicklung und -einreichung
• Baukoordination
• Immobilienverwaltung
• Mietersuche und ggf. Organisation bei Mieterwechsel
• Instandhaltung der Wohnanlage und der dazugehörigen Wohnungen

Bauherrenmodell Vorteil #2 - Mietenpool ohne Einzelvermietungsrisiko

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder Anlegerwohnung hat immer ein großes Risiko: Ein möglicher Leerstand. Wird kein passender Mieter gefunden, steht die Wohnung leer. Sie erzielt keine Mieteinnahmen, sondern verursacht nur Kosten.

Dieses Risiko haben Sie beim Investment in ein Bauherrenmodell nicht. Als Investor profitieren Sie vom so genannten Mietenpool. In einen Mietenpool fließen alle Einnahmen (=Mieterträge), die die Wohnimmobilie lukriert. Mit diesem Mietenpool werden einerseits Ausgaben getilgt, die für die Instandhaltung der Immobilie anfallen. Andererseits erhalten die Investoren entsprechend ihrer Anteile ihre Erträge ausbezahlt. Selbst wenn eine oder mehrere Wohnungen leer stehen, wird dieser Verlust auf die Gemeinschaft der Investoren aufgeteilt und kein Investor muss den Totalausfall einer Wohnung alleine stemmen.

Ein weiterer Vorteil der Vermietung mit einem Bauherrenmodell: Die Mietzinsdeckelung. Da es sich beim Bauherrenmodell um einen geförderten Wohnbau handelt, werden die Mieten nicht an einen lokalen Mietpreis angepasst, sondern sind festgesetzt.

Das hört sich nach einem Nachteil an? Nein, ist es nicht. In Österreich ist die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum immens hoch. Dementsprechend beliebt sind Wohnungen im geförderten Wohnbau. Somit ist die Sorge von Investoren, dass es womöglich zu Leerständen kommt, nicht gerechtfertigt.

Bauherrenmodell Vorteil #3 - Risikostreuung

Als Arzt haben Sie bereits einen Teil Ihres Ersparten in Fonds, ETFs oder in eine fondsgebundene Lebensversicherung angelegt? Sie fragen sich, wie Sie von einem Immobilieninvestment profitieren können? Durch die Streuung Ihres Vermögens (auch Diversifizierung genannt). Wenn Sie Ihr Geld auf verschiedene Anlagekategorien aufteilen (z.B.: ein Teil in Fonds, ein Teil in Immobilien), ist die Gefahr eines Totalausfalls, bei dem Sie Ihr ganzes Geld verlieren, sehr gering.

Je breiter Sie Ihr Vermögen streuen, desto geringer ist somit die Gefahr eines Totalverlusts. Selbst wenn ein Investment von Ihnen keinen Erfolg bringt, ist Ihre finanzielle Sicherheit nicht in Gefahr. Die anderen Investments gleichen den Verlust aus und stellen ein langfristiges, stabiles Zusatzeinkommen sicher.

Bauherrenmodell Vorteil #4 - Immobilien sind wertbeständig

Eine Immobilie ist eine relativ wertbeständige Geldanlage. Nicht umsonst werden Immobilien als Betongold bezeichnet. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt kontinuierlich und dementsprechend auch die Immobilienpreise.

Mit einem Investment in eine Immobilie können Sie als Arzt ein Zusatzeinkommen generieren und für Ihre Pension vorsorgen. Denn, dass eine Immobilie ihren Wert verliert, kommt sehr selten vor. Insbesondere dann nicht, wenn Sie bei der Auswahl Ihres Investments einen Faktor beachten: Den richtigen Standort. Er entscheidet maßgeblich darüber, wie sich der Immobilienwert entwickelt.

Achten Sie daher bei der Auswahl des Wohnbauprojekts auf

• die Lage der Wohnung (insbesondere in Ballungsräumen und Großstädten gibt es eine stetig steigende Nachfrage nach Wohnraum)
• Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln
• Nahversorger, medizinischen Einrichtungen, Bildungsstätten in der Nähe
• Arbeits- und Freizeitangebot in der Nähe

Es empfiehlt sich hier, nicht die eigenen Vorlieben in den Vordergrund zu stellen bzw. wo Sie selbst am liebsten wohnen würden. Ausschlaggebend bei der Wahl der Lage Ihres Investments ist ausschließlich: Wie hoch ist dort die Nachfrage nach Wohnraum und wie sehen die möglichen Rendite aus.

Bauherrenmodell Vorteil #5 - In Immobilien investieren mit geringem Eigenkapitaleinsatz

Im Gegensatz zu einer Anlegerwohnung oder Eigentumswohnung, können Anteile an einem Bauherrenmodell mit weniger Eigenkapitaleinsatz erworben werden. Je nach Größe und Lage der Immobile können Sie bereits mit 35.000 € in ein Bauherrenmodell investieren. Eines muss Ihnen natürlich bewusst sein: Je geringer die Investition, desto weniger Anteile erhalten Sie und desto weniger Mieterträge erhalten Sie. Selbst wenn Sie nicht über eine solche Summe verfügen, ist das Investment in ein Bauherrenmodell nicht ausgeschlossen: Es gibt die Möglichkeit die Investition zu dritteln.

• 1/3 der Investitionssumme kann fremdfinanziert werden (mittels Immobilienfinanzierung)
• 1/3 der Investitionssumme kann mithilfe von Förderungen eingebracht werden
• 1/3 der Investition kann durch Eigenmittel eingebracht werden

 

Als Arzt in ein Bauherrenmodell investieren: Gibt es auch Risiken?

Bauherrenmodell Risiko #1 – Verlust von steuerlichen Vorteilen

Wie bereits in den ersten Kapiteln dieses Beitrags beschrieben, profitieren Sie von den steuerlichen Begünstigungen nur, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind: Die Vermietungsabsicht und die Erzielung eines Totalgewinns innerhalb von 20 Jahren. Wird letzteres nicht erfüllt, weil die Ausgaben die Einnahmen auch nach 20 Jahren noch übersteigen, wird Ihr Investment vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft. Die Konsequenz: Ihnen werden die bisher geltend gemachten Verluste aberkannt und es wird Ihnen eine Rückzahlung auferlegt.

Bauherrenmodell Risiko #2 - Steuernachteile bei zu frühem Verkauf

Ihnen muss bewusst sein, dass ein Bauherrenmodell als langfristiges Immobilieninvestment konzipiert ist. Verkaufen Sie das Investment, bevor eine steuerlicher Totalgewinn erreicht wurde, weil Sie dringend Geld benötigen, hat das eine schwerwiegende Folge: Sie müssen wie bei der Liebhaberei die geltend gemachten Steuervergünstigungen zur Gänze zurückbezahlen.

Bauherrenmodell Risiko #3 – Gefahr des Leerstands

Stehen Wohnungen im Immobilienobjekt leer, hat das eine geringere Rendite zur Folge. Zwar wird der Leerstand durch den Mietenpool abgefedert. Bei einem durchgehenden Leerstand mehrerer Wohnungen werden Sie aber mit Verlusten rechnen müssen. Befolgen Sie daher unseren Tipp und legen Sie besonders großes Augenmerk auf den Standort der Immobilie. Das kann die Gefahr eines Leerstands reduzieren.

Bauherrenmodell Risiko #4 – Baukostenüberschreitungen

Dass es während des Bauvorhabens zu Kostenüberschreitungen kommt, ist keine Seltenheit. Im Extremfall kann eine Kostenüberschreitung sehr hohen Verluste zur Folge haben. Dass die Kostenüberschreitung auf Sie als Investor abgewälzt werden, können Sie aber verhindern. Wählen Sie einen Anbieter, der Ihnen eine Baukostengarantie unterzeichnet.

Bauherrenmodell Risiko #5 - Beim Anbieter nicht genau hinsehen

Mit Steuervorteilen in Immobilien investieren. Investitionen in Bauherrenmodellen boomen. Dementsprechend viele Anbieter sind im Netz zu finden, die sich als Experten auf dem Gebiet darstellen. Ein Bauherrenmodell ist eine komplexe Materie. Ohne nötiges Know How und Erfahrung, hat dieses Investment keinen Steuerspareffekt, sondern endet in der finanziellen Katastrophe.

Bei der Auswahl des Anbieters sollten Sie folgende Faktoren berücksichtigen:

1. Der Anbieter zeigt Ihnen Referenzprojekte: Ein seriöser Anbieter wird Ihnen anstandslos Projekte zeigen, die bereits realisiert wurden und welche Rendite mit dem Projekt erzielt wurden bzw. werden. Kann Ihnen ein Anbieter keine Referenzprojekte vorweisen, ist das ein Zeichen für mangelnde Erfahrung am Markt.

2. Schauen Sie sich Bewertungen an: Kundenrezensionen im Internet können helfen, einen ersten Eindruck vom Anbieter zu erhalten. Wie empfanden die Investoren die Zusammenarbeit? War der Anbieter seriös in der Abwicklung? Wurden Vereinbarungen eingehalten? Hat sich die Prognoseentwicklung entsprechend erfüllt? Natürlich sollten Sie nicht jeder Rezension blind vertrauen, aber wenn 90 von 100 Usern den Anbieter als unseriös und unerfahren beschreiben, sollten Sie sich besser für einen anderen Anbieter entscheiden.

3. Intensive Beratung Ein Bauherrenmodell ist ein Langzeitprojekt, dass bei Anlegern gut durchdacht und geplant werden sollte. Ein seriöser Anbieter zeichnet sich dadurch aus, dass er sie intensiv berät und aufklärt.

Bauherrenmodell Steuervorteile & Risiken: Die Art des Bauherrenmodell ist entscheidend

Großes Bauherrenmodell: Was ist das?

Beim großen Bauherrenmodell investieren Sie in ein Immobilienprojekt, das sich erst in der Entwicklungsphase befindet.  Um investieren zu können, müssen Sie an der Projektentwicklungs- bzw. Errichtungsgesellschaft beteiligt sein. Diese wird in der Regel als GmbH & Co KG gegründet. Als Investor nehmen Sie die Rolle eines Kommanditisten ein.

Grundregel beim großen Bauherrenmodell: Es dürfen maximal 5 Bauherren beteiligt sein.

Großes Bauherrenmodell: Vorteile & Nachteile

Kleines Bauherrenmodell: Was ist das?

Beim kleinen Bauherrenmodell beteiligen Sie sich nicht an der Projekt-und Entwicklungsgesellschaft. Sie erwerben Anteile an einem bereits geplanten und genehmigten Projekt, das sich aber noch in der Bauphase befindet.

Kleines Bauherrenmodell: Vorteile & Nachteile

Bauherrenmodell mit Wohnungszuweisung: Was ist das?

Das Bauherrenmodell mit Wohnungszuweisung (auch Bauherrenmodell Plus) genannt, ist eine spezielle Ausprägung des Bauherrenmodells. Dieses Modell vereint die Vorteile einer Anlegerwohnung mit jenen eines traditionellen Bauherrenmodells. Hier erwerben Sie nicht nur Anteile an einem Immobilienprojekt, sondern Sie können sich eine bestimmte Wohnung in der Immobilie aussuchen. Beim Bauherrenmodell mit Wohnungszuweisung ist eine Eigenvermietung/Eigennutzung nach 20 Jahren möglich. So kann die erworbene Wohnung auch Kindern und Enkelkindern in späteren Jahren nicht nur als Einnahmequelle, sondern auch als zuhause dienen.

Bauherrenmodell mit Wohnungszuweisung: Vorteile & Nachteile

Funktionsweise der einzelnen Bauherrenmodellen

Geheimtipp: Besonders am Jahresende können Ärzte die Bauherrenmodell Steuervorteile nutzen!

Der Herbst ist die ideale Jahreszeit, um noch vor Jahresende Ihre Steuerlast als Arzt zu senken. Sie können nämlich mit einem Bauherrenmodell die Kosten, die in Zusammenhang mit dem Erwerb der Anteile und der anschließenden Vermietung stehen, als Werbungskosten von der Steuer absetzen. So erzielen Sie in den ersten Jahren Verluste und in den kommenden Jahren verringern sich dadurch die Einkünfte aus der Vermietung. So können Sie noch vor Abgabe der Einkommenssteuererklärung zum Jahresende Ihre Steuerlast um mehrere tausend Euro verringern.

Interesse geweckt, von den Steuervorteilen eines Bauherrenmodells zu profitieren?

Nach dem Lesen dieses Beitrags wird eines ziemlich deutlich: Die Investition in ein Bauherrenmodell ist eine komplexe Materie. Damit Sie auch eindeutige Gewinne erzielen und gleichzeitig Steuern sparen, muss das Investment einem strukturierten Konzept folgen. Von einem Alleingang ist daher dringlichst abzuraten.

Bei benefit haben wir uns auf die Beratung von Ärzten spezialisiert. Und aus unserer jahrelangen Erfahrung wissen wir: Auch nicht jeder Arzt ist für ein Bauherrenmodell geeignet. Bei benefit überprüfen wir daher eingehend, ob ein Bauherrenmodell auch wirklich die perfekte steueroptimierte Anlagemöglichkeit für Sie als Arzt ist. Wenn alles dafür spricht, helfen wir Ihnen dabei den richtigen Anbieter zu finden und den Kauf abzuwickeln.

Sie möchten, wissen ob das Investment Bauherrenmodell zu Ihnen und Ihrer finanziellen Situation passt? Dann vereinbaren Sie einen kostenlosen und unverbindlichen Termin mit einem unserer Top-Berater.

Gerne können Sie uns direkt kontaktieren! Sie erreichen uns via Telefon (01 532 56 66-0), via E-Mail (office@benefit.at) oder über unser Kontaktformular (klicken Sie hier!)

Foto: Alliance – stock.adobe.com

*Zu besseren Lesbarkeit wird in diesem Blogbeitrag die Sprachform des generischen Maskulinums verwendet, also z.B.: Arzt statt Ärztin. Dies soll in keiner Weise eine Geschlechterdiskriminierung oder Außerachtlassung des Gleichheitsgrundsatzes darstellen, sondern dient rein der besseren Lesbarkeit.